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从房地产上市公司年中报看后期钢材需求

发布日期:2020-09-18  来源:广发期货  浏览次数:690

从市场总量的各种数据来看,今年地产行业一季度受到疫情影响较大,但二季度以来,房地产各项数据向上修复,从单月数据看,整体行业规模处于高位稳定状态,下面通过梳理房地产企业市值前十(下文简称“样本企业”)的2020年年中报表,见微知著,了解地产行业下半年发展趋势和对钢材的需求影响。发现2020年上半年:1、地产盈利下滑;2、地产销售强劲,但增速有所收敛;3、地产负债率同比改善明显,经营稳健;4、地产土地库存下降,拿地意愿不高;5、样本企业融资成本下降。

通过上文对样本地产年中财务数据的梳理,结合当前监管层对地产政策,我们判断:

(一)监管融资收紧,以及利率底位,地产销售将高位维稳为主

样本企业上半年销售同比增长49%,保持较高的增速。行贷款和销售回款是地产资的两大主要来源。8月监管对地产融资设置“三道红线”,限制地产融资规模(根据三道红线,地产分为四类:红色不得增加有息负债规模;橙色有息负债规模不得超过5%;黄色有息负债增速不超过10%,绿色有息负债规模不得超过15%),市场大部分房企踩线,在高负债的背景下,为了稳定现金流,企业促进销售回笼资金需求;其次当前市场利率整体水平依然处在低位,一二线的购房需求依然强劲,预估后期地产销售增速将高位维稳。

(二)地产土地库存和拿地意愿下降,将影响地产行业新开工面积边际下滑

样本企业2020年土地库存占总资产比例环比下降3%,拿地支出环比下降57%。说明地产在融资收紧背景下,削减购地费用。基于房企对后续资金使用更加审慎,叠加优质土地供给逐渐减少,将影响后续新开工面积增速下滑。

(三)新开工增速下滑,以及拿地支出下降,地产投资高增速难以为继

地产投资的结构主要是购地支出和建筑和安装费用,基于土地购置下降和新开工面积增速下滑的预期,预计将影响地产投资增速趋于平缓。

基于以上对地产行业新开工面积和投资增速下滑的预判,叠加去年四季度地产高施工对钢材需求的高基数,预计2020年四季度地产行业对钢材需求同比增速难有上升。

从市场总量的各种数据来看,今年地产行业一季度受到疫情影响较大,但二季度以来,房地产各项数据向上修复,从单月数据看,整体行业规模处于高位稳定状态,下面通过梳理房地产企业市值前十(下文简称“样本企业”)的2020年年中报表,见微知著,了解地产行业下半年发展趋势和对钢材的需求影响。

通过对地产行业财务报表的研究,发现具有以下几个特点:第一:因销售的房产要等交楼以后才能计入收入,因房地产行业从销售到交楼一般有1-2年时间周期,所以当前的收入和利润数据是过去1-2年销售情况的反映。而当前的销售情况决定1-2年后的地产利润。第二:地产的资产负债率一般高于其他行业,在交楼之前的销售回款属于应收账款,计入负债端,所以剔除应收账款的资产负债率更真实。

受两年前土地溢价高位影响,地产盈利下滑

下文选取了营业收入同比、销售毛利率和净利润同比来分析地产企业的盈利情况。营业收入反映企业从事主营业务或其他业务收入所取得的收入,可以从整体上观察企业的业务发展情况。销售毛利率是衡量企业盈利能力的重要指标,该指标高,说明公司盈利能力强,该指标低,说明公司盈利能力差。由于该指标直接反映公司销售价格和销售成本的关系,能够很直观的反映公司产品的竞争力。结合净利润指标,就能更全面的了解企业的经营和盈利能力,净利润是企业的税后利润,是利润总额扣除所得税和少数股东损益后的金额,反映企业经营的最终成果。

样本企业2020年上半年营业收入同比增长20.5%,只是增速环比2019年下滑15个百分点,同比2019年同期下滑26个百分点。

从房地产上市公司年中报看后期钢材需求

样本企业2020年上半年销售毛利率同比增长31.43%,增速与2019年上半年比下滑5.62个百分点,比2019年下滑2.6个百分点。样本企业2020年上半年环比增速上升的有三家,分别是华夏幸福(行情600340,诊股)(3.25%)、保利地产(行情600048,诊股)(0.73%)和中南建设(行情000961,诊股)(0.53%)。2020年上半年销售毛利率同比增速都有下滑,同比增速表现较好的有绿地控股(行情600606,诊股)(-0.24%),华夏幸福(-1.8%)和中南建设(-2.64%)。

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样本企业2020年上半年净利润同比下降1.34个百分点,增速比2019年上半年下降57个百分点(金科股份(行情000656,诊股)2019H1净利润同比增长299%,导致增速数据下滑异常大)。为了更客观了解地产行业的盈利情况,另增加了主营业务利润占比来观察地产行业盈利趋势。2020年上半年样本企业主营业务占比24%,同比2019H1下降4.3个百分点。

从房地产上市公司年中报看后期钢材需求
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从上文收入和盈利数据得出, 2020年上半年样本企业营业收入同比上涨20%,净利润下降1%,说明房地产开发项目的成本在提升。首先这与16-17年土地成交溢价高有关;其次近几年竣工面积增速处在低位也有关系,竣工面积低,影响结算面积少,18年竣工面积增速处于底部,影响房地产行业处于利润底部。考虑到18-19年土地成交溢价下行,预计未来地产行业利润有望底部抬升。

地产销售强劲,但增速有所收敛

上文中提到地产行业的当前收入和利润体现的是过去1-2年的销售情况,那落脚到钢材的需求,应该是要了解地产当前的销售情况。由于地产当期的销售回款是计入应收账款,我们可以通过当期应收账款,了解地产上半年销售情况。从年中数据看:首先,样本企业应收账款增速强劲,同比平均增速为49%,这可能与样本企业选的是头部企业有关;其次是增速比2019年下滑1.4个百分点,比去年同期下滑17个百分点。因一季度疫情影响,地产销售基本停滞,影响上半年地产销售下滑,这与上半年地产行业销售面积同比减少(-5.8%)的情况吻合。其中销售同环比表现较好的是金地集团(行情600383,诊股)和万科。

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地产负债率同比改善明显,经营稳健

地产业通常有大量预收款,所以净负债率通常比资产负债率更能反映公司实际债务情况。净负债率=有息负债减去现金及现金等价物(包含受限制现金),然后除以整体股东权益。

通过对地产行业2020上半年负债数据梳理,首先,地产行业是一个负债率偏高的行业,2020年年中,样本地产企业平均净负债率为98.4%,头部企业,行业真实负债率更高。其次负债率同比改善明显,环比微幅走差。2020年上半年比2019年同期下降17个百分点,比2019年上升8.6个百分点。说明地产与去年同期相比,债务去杠杆明显,但因疫情影响,政府宽松货币政策托底经济,流动性宽裕使得今年上半年地产的负债环比有所上升。其中负债改善较多的企业有万科和中南建设。

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流动比率是流动资产除以流动负债,反映企业的短期偿债能力,流动资产相对于流动负债的规模越大,就说明企业短期偿债能力越强。2020年年中样本地产企业平均流动比率是1.36,环比2019年下降0.01,比2019年同期下降0.06。流动比率整体呈下降态势,但下降幅度不大,头部企业经营稳健。其中流动比率高的是保利地产,流动比率持续改善的是万科。

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地产土地库存下降,拿地意愿不高

房地产的土地库存决定了后期的钢材的需求量,所以梳理地产行业的土地库存有利于钢材需求变动的判断。下文中用地产企业存货占总资产比和拿地支出两个指标来观察地产的土地库存变动。两个指标侧重点不一样,存货可以了解地产的库存水平,但其包括已开发未结算、和待开发土地,不一定能直观了解企业待开发土地面积。而拿地支出是指企业的拿地费用,可以观察企业当期的补库情况,但需要注意的是由于土地地域分布差异,拿地面积多或高地价都会导致拿地支出增加。

从样本地产公司存货占总资产的比例看,地产行业存货占总资产占比偏高,大部分在50%以上,2020年上半年样本企业存货占总资产比例为51%。其次,土地库存有所下降,样本企业环比2019年底下降3个百分点。

从房地产上市公司年中报看后期钢材需求

除了看存货情况,还可以观察地产企业的拿地支出了解补库情况。拿地通常有两种形式,土地市场招拍挂和行业并购,这两种形式的现金流被分别计入了经营活动和投资活动相关的现金流支出。但是行业并购过程中所付出的资金从严格意义上也属于经营活动,特别是在目前行业集中度快速上升的过程中,通过并购来获取土地资源变成了一种越发重要的拿地形式,因此在研究地产公司拿地支出将经营活动和投资活动所产生的现金支出合并考虑。2020年上半年地产拿地意愿明显下滑,除了金科股份和华侨城拿地支出增加,其他8家都处于下降状态,样本企业与2019年同期相比下滑4%,与2019年底比下滑57%。这与周度成交面积持续下滑情况基本符。

7月份以来,银行对地产信贷收紧,同时监管“三道红线”限制地产公司有息负债规模,使得地产公司纷纷减少支出,加快回笼资金,改善负债结构。这与地产行业当前销售和竣工数据上行,新开工面积增速放缓趋势一致。

从房地产上市公司年中报看后期钢材需求
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样本企业融资成本下降

房地产公司2020年上半年的融资成本环比下降,样本企业2020年上半年平均融资成本6.08%,环比2019年下降0.14个百分点。其中降幅明显的是金科股份,而绝对值水平最低的是招商蛇口(行情001979,诊股)、保利地产和金地集团。地产融资成本下降与2020年上半年实施的宽松货币政策结果一致。

 

从房地产上市公司年中报看后期钢材需求

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关键词: 钢材 需求 房地产
 
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