中国油气勘探生产土地资产如何评价？

1 土地的资源、资产、资本属性分析

土地集资源、资产、资本三重属性于一身，既是人类赖以生存的根本、为经济社会活动提供基础，也可以通过经营流通产生增值，成为财富的来源。

1.1 土地资源属性

土地资源属性强调的是土地的使用价值。人类生存生产发展所依赖的大量自然资源(石油、天然气、煤炭等)蕴藏于土地之中。同时，土地资源作为生产和生活的场地和空间发挥着重要作用。

1.2 土地资产属性

土地资产属性是指归国家、企业或个人等一定经济主体所拥有的、通过一定的投资、开发或经营方式，能够实现增值，为其权利拥有者带来收益的土地。土地资产的两个重要属性：一是价值性，一个是权属性。即土地从资源转变为资产，具有了经济和法律意义。

1.3 土地资本属性

当土地被投入流通，在运动状态中实现增值、给所有者带来预期收益的时候，就成为了土地资本。土地资本与前两者最大的区别就在于它的运动性和增值性。土地资产必须在成熟的外部环境中才能够转化为土地资本。

2 用于油气勘探开发的土地资产现状及问题

油气勘探开发作为油气行业的主营业务，其占用的土地及形成的土地资产构成了油气企业土地资产的主要部分。主要存在以下4方面的问题：

(1)存量大，新增需求多。数据显示，我国各石油企业绝大部分存量土地资产为油气勘探开发用地。但目前国内油气资源储备多为低丰度、低渗透、低产量，为保障石油天然气稳定供应，只有依靠多打井、多建站。

(2)取得难、成本高。不同于一般的土地资产，取得油气土地资产的环节多、程序要求高。尤其是油气勘探生产用地属于单独选址的建设项目，每宗土地都需要地方国土、环保、林业等多部门审批，且由县级国土部门逐级上报，审查审批周期长。为落实最严格的耕地保护政策，各地区片地价每2、3年调整一次，且费用项目逐年增多，费用标准不断提高，油气勘探开发用地成本逐年上升。

(3)布局分散，盘活利用率低。油气勘探开发用地的__要务是保障油气生产，用地多处于城市规划区外，且主要是井场、管线、道路等，单宗面积小，总体布局分散，再利用效率低。如单井平均占地2亩左右，进井场路平均3亩左右，面积大的联合站平均占地也仅为15亩左右。

(4)资产属性不清晰，信息失真。由于油气勘探开发用地是以划拨方式取得，按照目前财务核算制度，土地资产基本不做反映或反映不充分，以土地上的构建建筑物所形成的固定资产包含土地资产价值，在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用;或将土地作为无形资产管理，这些都无法准确反应其升值增值。导致企业资产数据不实，生产成本和盈利水平存在偏差。

3 指标体系探讨

3.1 评价对象

石油天然气设施用地主要类型为：施工期间临时占用的土地，使用完毕后一般可以恢复原用途交还土地权利人。石油天然气井、场、站等占用的永久性建设用地，用于建筑永久性建筑，一般通过划拨方式取得。道路等占用的交通用地，在实际使用中，该部分道路也同时供当地的群众使用，具有一定的公益性。管道穿越或占用的土地。本文以油气勘探开发用地(即石油天然气井、场、站等占用的永久性建设用地)作为评价对象，建立指标体系。

3.2 指标选取

围绕油气勘探开发土地资产特点及土地资产的经济意义和法律意义，涵盖土地管理的占用、利用、投资、转让等土地使用权及其流转的全过程，按照少、简、易操作的原则采用多指标综合评价法，实现成本、效益、安全性的全面评价。一是评价指标。评价指标是实施任何评价的基本手段。

在目前会计核算方式体系下，尽量依据可取得数据制定定量指标，确实无法取得或不易量化的用定性指标描述。尝试采用效率等比值型指标，以消除总量或规模等政策覆盖面的差异性影响。二是指标计量。指标计量是评价指标内涵的数量表达，是开展评价的关键环节。

3.3 指标设计

3.3.1 质量指标

从结构和成本方面描述，主要包括结构指标和成本指标。结构指标包括：

(1)在用土地资产占总土地资产的百分比

公式为：(在用油气勘探开发土地面积/土地资产总面积)×100%

在未来记账方式完善后，可以价值量作为评价指标。

(2)低效利用土地占总土地资产的百分比

公式为：(低效油气勘探开发土地面积/土地资产总面积)×100%

低效土地指地面资产报废而弃置或暂停使用的土地。

成本指标是指油气勘探开发土地资产取得成本指标。公式为：本年用地取得费用/本年用地总面积×100%

可设定每年增减一定比例作为评价计量。

3.3.2 效益指标

油气勘探开发用地以保障油气生产为主要目的，其中对当年新增用地侧重于土地集约节约水平评价。低效存量土地以盘活利用指标评价。主要包括：

(1)当年新增用地使用万吨产能占用土地同比发展速度指标

本指标评价油气勘探开发过程中集约节约用地程度，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度，侧面反映油田开发经济效益。可设定每年增减一定比例作为评价计量。

公式为：(本年万吨产能占用土地亩数-去年万吨产能占用土地亩数)/去年万吨产能占用土地亩数×100%。

万吨产能占用土地亩数=(报告期油气用地总面积/报告期油气当量)×100%。(报告期油气当量单位为万吨)

(2)低效(报废弃置)土地资产盘活收益率

公式为：(低效土地资产盘活收益-账面值)/低效土地资产账面价值×100%

3.3.3 安全指标

以取得合法、使用安全为评价目标，保障油气勘探开发生产顺利进行，保障土地资产权益。设置2个定量指标及1个定性指标。

(1)报批率

公式为：(完成组卷报批面积/本年用地总面积)×100%

(2)确权登记发证率

公式为：(本年取得土地证宗数/本年用地总宗数)×100%

可设定每年增减一定比例作为评价计量。定性指标为本年度是否因土地资产报批及确权登记不及时受到地方相关部门处罚或产生纠纷。

4 结论和建议

(1)在适当范围开展试点，根据实际情况来修正评价指标的参考标准值及权重值。使用指标评价时需有明确的实际数值和可供参考评价的标准值，以及权重值。可选取有代表性的油气田企业，对指标进行评价试验，在调查和评价的基础上修正，确定合理的标准值及权重值。对非计量指标进行评价计分，实现经验判断的分数转换，融入整个评价指标体系。

(2)明确土地费用构成要素，将土地费用在企业基本建设造价管理体系中单列，确保决策信息完整准确。只有明确土地费用的构成，财务上才能据此准确归集与核算项目用地费用，土地资产评价体系才能够做出真实可信的评价。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。

(3)节约集约使用土地，不断提高土地资产创效能力及企业盈利水平。土地资产的利用效率以及产生的效益同样是企业经济效益的重要组成部分，加快转变发展方式，实现科学发展，必须树立土地价值观念，节约集约使用土地。

通过指标分析，了解土地资源利用与企业发展的关系，把握其变化趋势;通过与同行业土地利用平均水平比较，了解土地资产利用效率与行业水平的差距;通过开展土地资产化管理、运营，增强土地资产的流动性和增值能力，提高土地资产创效能力，提高企业整体土地管理水平。